Текущие высокие ставки по депозитам породили интересный вопрос. Если есть достаточная сумма для покупки инвестиционной квартиры, стоит ли покупать ее или все же выгоднее деньги вкладывать в высокодоходные депозиты.

 

Для примера представим что мы располагаем капиталом в 3 500 000 рублей.  Нам нужно достаточно консервативное вложение средств с гарантированным ежемесячным доходом. И депозиты и недвижимость этим требованиям полностью отвечают. Вот исходные данные нашего эксперимента:

Срок инвестирования – 3 года. Надеемся на лучшее, что значит НЕТ кризисам и девальвации нац. валюты. В ближайшие три года не будет сильного падения/роста цен на недвижимость,  и среднее удорожание квартир будет равно инфляции.

 

Теперь осталось в таких «тепличных» условиях решить вопрос  – что выгоднее?

 

Мы будем вкладывать наш виртуальный капитал в достаточно высокодоходные депозиты  в пределах страховой суммы в 700 тыс. рублей в один банк на одного человека. Итого, нам надо открыть порядка  6 депозитов.

 

При средней ставке по депозитам в 11% получаем:

Капитал в 3 500 000 за 3 года с учетом накопленных и капитализированных процентов превращается в сумму 4 860 046 руб. В том числе 1360 046 одних процентов.

Очень хороший прирост. Но мы не учли главного. Инфляцию.

Дальше мы будем уже предполагать. Размер инфляции на три года вперед предположить сложно, но отталкиваясь от ставки рефинансирования ЦБ, предположим что средняя инфляции будет в рамках 8% в год.

Теперь считаем с инфляцией.

11%-8% = 3% реальной доходности.

Итого, наш капитал в 3 500 000 рублей за три года превратится в 3 828 958 руб.

 

Сравним номинальный доход и реальный (с поправкой на инфляцию):

4 858 000 против 3 828 958 Инфляция скушала целый миллион всего за три года!  О как!

 

Скептики скажут что размещать деньги на депозиты можно более доходно, лесенки ТКС и т.д. Но надо быть реалистами. Вкладов с хорошей % ставкой на срок более 3 лет крайне мало, и принимая решение в пользу депозита, а не квартиры нельзя рассчитывать на единственный банк с бонусами, которые могут отменить в любой момент, да и в ТКС всю сумму нет возможности вложить, если придерживаться строго рамок страховой суммы АСВ. Но желающие могут пересчитать всю схему под свой любимый процент.  

 

Теперь пойдем другим путем. На наш капитал мы купим квартиру в МО на вторичном рынке. Что бы не ждать постройки дома и не вкладываться сильно в ремонт.  Примерно 50 000 мы потратим на накладные расходы связанные с покупкой квартиры. В нашей новой квартире мы делаем косметический минимальный ремонт и обновление мебели, если это необходимо, примерно в 300 000 рублей.

 

Получается что из нашего капитала мы вычитаем сумму 350000  на текущие расходы, минимальный ремонт + мебель. Тогда получается что купить квартиру мы можем за  3 150 000руб. Предположим что ремонт и обстановку мы закончим за 2 месяца, в дальнейшем квартира будет сдана за сумму 18000рублей/месяц, с условием что коммунальные платежи оплачивают арендаторы. Арендаторы у нас хорошие, вещи не портят, съезжать в ближайшие три года не планируют.

Получаем с арендаторов залог в размере 18000 и 18000 арендную плату за первый месяц вперед. В дальнейшем каждый месяц мы получаем еще по 18000 и эти деньги вкладываем в банк под 11% годовых. Так же  считаю доход  с поправкой на инфляцию из расчета 3% годовых сверх инфляции.

 

Через три года мы получим следующую сумму дохода. Наш доход составляет 698 524 в реальных деньгах с учетом инфляции. Из них  630 000 составляет арендная плата и 32 524 руб. доход от инвестирования арендной платы. Наша квартира тоже росла в цене на размер инфляции и спустя три года имеет расчетную цену в  3 905 513.

 

ВЫВОДЫ:

 

Депозиты:

1)При вложении в депозиты под 11% мы за три года из суммы в 3 500 000 получим сумму 4 860 046рублей. Наш доход составляет 1 360 046руб.

2) С учетом инфляции доходность в реальных деньгах будет уже другая. Наш капитал таял на величину инфляции и дал прирост всего в 3% сверх инфляции. Капитал в  3 500 000 превратился в 3 828 959рублей. Наш доход  сверх инфляции составит всего 328 958руб.

 

Квартира + реинвестирование дохода:

1) Стоимость квартиры через три года 3 905 513, плюс доход с арендной платы и проценты на него составят 795 483 Наш капитал в 3 500 000 превратился в  4 700 996 руб. Тоесть меньше, чем дал бы депозиты. Наш доход составляет 1 200 996руб.

2) Теперь в реальных ценах с поправкой на инфляцию.

Наш капитал в 3 500 000 не пострадал от ифляции, т.к. вложеные деньги всегда увеличивались на величину инфляции за счет роста цен на недвижимость. Наш доход сверх инфляции составит698 524 руб.

 

Расчеты показывают, что если считать доходность без учета инфляции, то депозиты на первый взгляд чуть выгоднее, в нашем случае на 160 000 за три года. Если же считать как и надо, по уму, учитывая покупательную способность денег – то реальная доходность от вложения в недвижимость и реинвестирования дохода от аренды почти в 2!!! раза обгоняет вложения в депозиты. И чем больше срок инвестирования тем больше будет отрыв в пользу недвижимости!!! При этом не стоит забывать и о рисках. Вкладываясь в рублевые депозиты мы получаем высокий риск девальвации нац. валюты, и то, что наши накопления в один день могут превратиться в фантики. Если же делать более сбалансированный портфель депозитов, вкладывая в рубль, евро, доллар – то мы не сможем получить даже 11 % доходность, т.к. доходность по валютным депозитам еще меньше чем по рублевым.

 

Конечно в моем примере приведены достаточно «тепличные» условия, в реальной жизни все может быть иначе. Цена на квартиры может не расти, а даже падать. И рубль может девальвироваться и % по депозитам упадут или вырастут,  арендная плата может расти со временем или не всегда будут желающие арендовать ваше жилье.

 

Но все же я прихожу к выводу, что несколько лишних сотен не стоят риска держать деньги в деньгах. Если сумма ваших накоплений достигает достаточной суммы что бы вывести ее в недвижимость, это стоит сделать. Если все же покупка недвижимости не входит в ваши планы, то капитал все равно надо обезопасить вложением в активы, которые защищают от инфляции. Например акции.

Интернет-журнал Sanison